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房地产开发公司项目营销推广思路(

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在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 北清项目营销推广策划报告 2005-11-24 呈送:北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司 提报:北京中广信地产服务机构 提案纲要 一、区域市场研究 二、项目本体分析 三、项目市场定位 四、项目整体营销推广思路 五、项目一期营销推广策略 六、销售执行策略 技术思路——确定项目营销推广策略 区域背景 本体条件 市场定位 市场目标 界定项目面临问题 确定项目营销策略 第一章 区域市场研究 一、区域概述(区位、交通、配套、发展趋势) 二、区域市场竞争环境(供给、需求、价格、区域市场价值提炼) 三、典型竞争项目个案分析 四、竞争对比分析 五、区域市场研究结论 一、区域概述: 核心竞争区域 间接竞争区域 : 立汤路沿线同本项目所在的京 昌路沿线存在如交通、环境、客群、 产品、价格等多种类比要素,作为 项目周边竞争区域以外的间接竞争 区和参考区域之一。 2003年,我公司克服非典影响, 在此区域成功操作了叠拼、联排、 公寓混合型项目“美树假日”,并 取得了骄人的市场业绩。 项目所在区域 1.区位概况 项目区位介于朝阳和海淀这两个北 京经济发展最好的地区三角带的上端。 东南坐拥亚奥商圈,西临三一光电 子园,西南靠上地科技园区,直通中关村, 北邻沙河大学城,南依马甸商圈及中关村 德胜科技园,地段优势明显;区位的品质 高、为低密度高品质住宅聚集区。 大量需要开发的土地、优越的地理位 置、便捷的交通使该地区的别墅开发建设 成为可能。 沙河大学城 三一光电子园 上地 科技园 中关村 亚奥商圈 马甸商圈 德胜门科技园 2.环境描述 京昌路附*自然风景区云集,北有十三陵水库、蟒山、八达岭温 泉度假区等,东部有温泉云集的小汤山,南部有超宽绿化带,紧临百 望山,环境魅力优势彰显。 3.交通体系 京昌高速路、轻轨13号线、五环、六环路 等构成区域交通体系,但京昌高速回龙观、北 郊农场桥是主要拥堵路段,对普宅社区有一定 影响,对于别墅社区而言,影响相对较小。政 府相关部门介绍,2008年前,区域交通体系将 得到改善。 4.环境配套 区域配套主要依托京昌路南段的北沙滩组团和清河组团,北段的回龙观组 团和小汤山组团,设施还未完全成熟,但随着沙河大学城的建设和奥运村的开 发,在2008以前,区域内的配套设施会逐步完善。 5.发展趋势 京昌高速沿线作为北京地区的传统别墅区之一,随着交通设施的建设与 区域配套的完善,以及未来多所重点高校进驻沙河大学城,区域市场将进一 步成熟。作为北京地区的热点别墅区,价值空间将进一步上升。 二、区域市场竞争环境 1.区域市场供给分析 项目名称 龙城花园 静林湾 流星花园二期 顺驰林溪 宽House 领秀硅谷 三水青青 雪梨澳乡 物业形态 一二期别墅、公寓 (售罄) 四期独栋(250-389 ㎡) 联排(206-300 ㎡) 独栋、双拼、 联排 (267-300㎡,含地 下50-63㎡) 独栋、双拼、 联排 (230-500㎡) 联排:240-250㎡ (含地下) 双拼:200-300㎡( 地下50-60㎡) A区公寓、B区花园 洋房、 C区联排260㎡(不 含地下) 联排:192-200㎡ 独栋:403-449㎡ (不含地下139㎡, 送花园) 双拼:160-260㎡ (不含地下70㎡) 规模 占地:66万㎡ 建面:35万㎡ 占地:6.2万㎡ 建面:4.8万㎡ 占地:26.3万㎡ 建面:50万㎡ 占地:52万㎡ 建面:38万㎡ 占地:22万㎡ 建面:19.5万㎡ 占地:120万㎡ 建面:68万㎡ 占地:27万㎡ 建面:11万㎡ 占地:30万㎡ 建面:14万㎡ 容积率 0.5 0.76 0.7 0.38 0.67 0.55 0.55 0.49 价格 别墅均价:11500元/㎡ 均价:7800元/㎡ 均价:5300元/㎡ 套价:138-170万/套 含地下:7000元/㎡ 不含地下:8000元/㎡ 联排:130-180万套 三期均价:6700元/㎡ 均价:9000元/㎡ 联排:7200-7600元/㎡ 独栋:8600-9000元/㎡ 均价:10000元/㎡ 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 交房日期 现房 06-3-31 现房 06-3 一期现房 三期05-5 现房 05-5 现房 项目名称 玫瑰园 (三期) 物业形态 独栋:260-300㎡ (无地下) 碧水庄园 A区 纳帕溪谷 独栋:370-420(含地下 130)㎡ 大独栋:320-450(不含 地下130 ) 小独栋:200-280(不含 地下80)㎡ 温哥华森林 独栋:380-450(含地下 140)㎡ 亚美利加 独栋、双拼、联排 汤House 麦卡伦地 达华庄园 other渡上 联排:180-223㎡ (无地下室) 叠拼J:140㎡,售罄 独栋280-380㎡(不含地 下160㎡) 独栋:205-280㎡(不含 阁楼40㎡) 独栋、双拼:287㎡, 不含地下70㎡ 联排:227㎡, 不含地下60㎡ 规模 占地:30万㎡ 建面:15万㎡ 占地:30万㎡ 建面:16万㎡ 占地:60万㎡ 建面:20万㎡ 占地:71万㎡ 建面:22.8万㎡ 占地:27.3万㎡ 建面:16万㎡ 建面:15万㎡ 占地:21万㎡ 建面:8万㎡ 占地:66.7万㎡ 占地:11.7万㎡ 建面:6.36万㎡ 容积率 0.35 0.4 0.33 0.38 0.57 0.8 0.41 0.4 0.39 价格 均价:16700元/㎡ 均价:300万/套 大户型均价12000元/㎡ 小户型地上10000元/㎡ 地下6000元/㎡ 均价:10000元/㎡ 未定 联排:7000元/㎡ 叠拼:80-90万/套售罄 均价约:2000$/㎡ 套价约:500万/套 均价:9800元/㎡ 双拼:225万/套 联排:170万/套 装修标准 精装修 交房日期 现房



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